Ocenění nemovitosti pro hypotéku: co banka skutečně posuzuje? Co banka při ocenění nemovitosti pro hypotéku skutečně posuzuje? Dům, byt i pozemek, technický a právní stav, lokalitu a další faktory.

 

Bližší informace o Evě Aulichové najdete na webu www.eva-aulichova.cz.

 

Ocenění nemovitosti pro hypotéku: co banka skutečně posuzuje?

Při vyřizování hypotéky banka neposuzuje pouze to, za kolik chcete nemovitost koupit. Důležitou součástí financování je také ocenění nemovitosti, které pomáhá určit její hodnotu z pohledu zajištění úvěru. Banku proto zajímá například lokalita, technický stav, velikost a dispozice nemovitosti, pozemek, právní stav nebo možnost jejího běžného užívání a případného prodeje.

 

Proč banka potřebuje ocenění nemovitosti?

Hypotéka je zpravidla zajištěna nemovitostí. Banka proto potřebuje znát její hodnotu a posoudit, zda je pro zajištění úvěru dostatečná.

Ocenění může být potřeba například při:

• koupi rodinného domu,
• koupi bytu,
• financování stavebního pozemku,
• výstavbě nebo dokončení nemovitosti,
• refinancování hypotéky,
• změně nebo navýšení úvěru,
• případně v dalších situacích podle požadavků konkrétní banky.

Konkrétní způsob ocenění a požadavky na podklady se mohou mezi bankami lišit. Proto je vhodné před objednáním ocenění ověřit, jaký typ podkladu vaše banka požaduje.

 

Co banka při ocenění nemovitosti sleduje?

Ocenění není založeno pouze na jednom údaji, například na ceně za metr čtvereční. Hodnota nemovitosti vzniká kombinací více faktorů.

1. Lokalita

Jedním z významných faktorů je umístění nemovitosti. Posuzuje se například dostupnost občanské vybavenosti, dopravní dostupnost, charakter okolní zástavby nebo atraktivita daného místa.

U různých typů nemovitostí může mít lokalita rozdílný vliv. Jinak se posuzuje rodinný dům, bytová jednotka nebo stavební pozemek.

2. Technický stav

U domu nebo bytu je důležitý současný technický stav. Posuzuje se například stáří a stav konstrukcí, rozsah rekonstrukce, stav střechy, oken, vytápění, rozvodů nebo dalších významných částí nemovitosti.

Novostavba, udržovaná nemovitost po rekonstrukci a objekt vyžadující rozsáhlé opravy proto nemusí mít srovnatelnou hodnotu ani při podobné velikosti.

3. Velikost a dispozice

Významnou roli hraje podlahová plocha, počet místností, jejich uspořádání a praktická využitelnost.

U bytu se zohledňuje také například patro, výtah, balkon, lodžie, terasa, sklep nebo parkovací stání. U rodinného domu může být důležité dispoziční řešení, počet podlaží, garáž nebo další příslušenství.

4. Pozemek

U rodinného domu se neposuzuje pouze samotná stavba. Významnou součástí ocenění může být také pozemek.

Důležitá je jeho výměra, tvar, využitelnost, přístup, napojení na infrastrukturu a případná omezení. U samostatného pozemku pak hraje zásadní roli jeho skutečné a možné využití.

5. Právní stav nemovitosti

Při ocenění je důležité také ověřit, zda právní stav odpovídá skutečnému stavu nemovitosti.

Pozornost může být věnována například:

• vlastnickým vztahům,
• zástavním právům,
• věcným břemenům,
• spoluvlastnickým podílům,
• zápisům v katastru nemovitostí,
• přístupu k nemovitosti,
• případným dalším právním omezením.

Právní omezení nemusí automaticky znamenat, že nemovitost nelze financovat hypotékou. Může však ovlivnit její hodnotu nebo podmínky, za kterých ji banka přijme jako zástavu.

 

6. Srovnatelné nemovitosti

Při stanovení hodnoty nemovitosti se mohou využívat také údaje o srovnatelných nemovitostech.

Nestačí přitom jednoduše vzít nejvyšší cenu z aktuálních realitních nabídek. Nabídková cena totiž nemusí odpovídat ceně, za kterou se nemovitost skutečně prodá.

Při odborném ocenění se proto zohledňuje více charakteristik a hledají se odpovídající srovnatelné nemovitosti.

 

7. Soulad skutečného a evidovaného stavu

Důležitým tématem může být také rozdíl mezi tím, co je evidováno v dokumentaci, a tím, jak nemovitost skutečně vypadá a jak je využívána.

Problematická může být například přístavba, změna dispozice, jiný způsob užívání části objektu nebo stavba, která není řádně zachycena v dostupných podkladech.

Proto je vhodné mít před oceněním připravené dostupné dokumenty a upozornit na případné změny provedené na nemovitosti.

 

Ovlivňuje hodnotu také cena, za kterou nemovitost kupujete?

Ano, ale kupní cena a hodnota nemovitosti nejsou automaticky totožné.

Pokud je například nemovitost nabízena za určitou částku, neznamená to samo o sobě, že právě tato částka představuje její odborně stanovenou hodnotu.

Rozdíl mezi cenou a hodnotou nemovitosti je proto při financování hypotékou důležitý. Banka potřebuje znát hodnotu zástavy podle svého způsobu ocenění a pravidel.

Pokud se kupní cena a hodnota zástavy výrazně liší, může to mít vliv na výši úvěru nebo na množství vlastních prostředků, které bude potřeba do financování vložit.

 

Jak se oceňuje dům, byt nebo pozemek?

Každý typ nemovitosti má svá specifika.

U rodinného domu se posuzuje zejména stav stavby, dispozice, velikost pozemku, technické vybavení, rekonstrukce, příslušenství a okolí.

U bytu se zohledňuje například podlahová plocha, dispozice, stav jednotky a domu, podlaží, výtah, balkon či lodžie, sklep, parkování a podíl na společných částech domu.

U pozemku je zásadní jeho druh, způsob využití, územní plán, přístup, napojení na sítě, velikost, tvar, terén a případná právní omezení.

 

Jaké dokumenty si připravit?

Před oceněním je vhodné připravit dostupné podklady k nemovitosti. Podle jejího typu může jít například o:

• údaje z katastru nemovitostí,
• list vlastnictví,
• nabývací dokumentaci,
• projektovou dokumentaci,
• informace o rekonstrukcích,
• dokumentaci ke stavbě,
• údaje o pozemku,
• případně další dokumenty podle konkrétní situace a požadavků banky.

Pokud některý dokument chybí, je vhodné tuto skutečnost řešit předem. Ne všechny podklady jsou totiž pro každý typ ocenění stejně důležité.

 

Je ocenění pro hypotéku stejné jako znalecký posudek?

Ne nutně.

Odhad nemovitosti pro hypotéku slouží především k posouzení hodnoty nemovitosti jako zajištění úvěru. Znalecký posudek je odborný dokument zpracovaný znalcem pro konkrétní účel, například pro některé právní, soudní nebo majetkové situace.

Proto není správné automaticky zaměňovat odhad pro banku a znalecký posudek.

Pokud si nejste jistí, jaký dokument potřebujete, je vhodné nejprve zjistit požadavek konkrétní banky a podle něj zvolit odpovídající typ ocenění.

 

Co může výsledek ocenění ovlivnit?

Výsledná hodnota může být ovlivněna kombinací všech výše uvedených faktorů. Významnou roli může mít například technický stav, lokalita, velikost nemovitosti, stav pozemku, právní situace nebo srovnatelné nemovitosti.

Proto nelze hodnotu spolehlivě určit pouze podle jednoduchého výpočtu typu „plocha × cena za metr čtvereční“.

Odborné ocenění má zohlednit konkrétní vlastnosti dané nemovitosti a účel, pro který je ocenění zpracováváno.

 

Co si před oceněním ověřit?

Před objednáním ocenění pro hypotéku je praktické zjistit především:

1. jaký typ ocenění banka požaduje,
2. zda má banka vlastní požadavky na zpracovatele,
3. jaké dokumenty bude potřeba doložit,
4. zda se bude oceňovat dům, byt, pozemek nebo jiná nemovitost,
5. zda na nemovitosti nejsou právní nebo technické skutečnosti, které mohou ocenění ovlivnit.

Díky tomu lze předejít situaci, kdy je zpracován dokument, který následně neodpovídá požadavkům konkrétního financování.

 

Ocenění nemovitosti jako součást rozhodování o hypotéce

Ocenění nemovitosti je důležitou součástí hypotečního financování, protože ukazuje, jakou hodnotu může mít nemovitost z pohledu zajištění úvěru. Banka přitom neposuzuje jen kupní cenu, ale celou řadu vlastností domu, bytu nebo pozemku.

Pokud řešíte odhad nemovitosti pro hypotéku, je proto vhodné znát požadavky konkrétní banky ještě před objednáním ocenění. Odborné ocenění může být užitečné také při koupi nemovitosti, refinancování nebo při ověřování její hodnoty před důležitým finančním rozhodnutím.

 

Bližší informace o Evě Aulichové najdete na webu www.eva-aulichova.cz.

 

Kontaktní údaje na Evu Aulichovou

Eva Aulichová

Web: www.eva-aulichova.cz

Telefon: +420 732 257 957

E-mail: eva.aulichova@tiscali.cz