Jaký je rozdíl mezi tržní hodnotou a cenou nemovitosti? Vysvětlení rozdílu mezi hodnotou, nabídkovou a skutečnou kupní cenou.

 

Bližší informace o Evě Aulichové najdete na webu www.eva-aulichova.cz.

 

Jaký je rozdíl mezi tržní hodnotou a cenou nemovitosti?

Tržní hodnota a cena nemovitosti nejsou automaticky totéž. Při prodeji nebo koupi se můžete setkat s nabídkovou cenou, skutečně sjednanou kupní cenou i odborně stanovenou hodnotou. Každý z těchto pojmů může vyjadřovat něco jiného a jejich rozdíl je důležitý například při prodeji, koupi, financování, dědictví nebo majetkovém vypořádání.

 

Co je cena nemovitosti?

Cena je částka, kterou se konkrétní nemovitost skutečně prodá nebo za kterou se strany dohodnou na jejím převodu.

Je výsledkem konkrétní transakce a může být ovlivněna řadou okolností.

Například:

• naléhavostí prodávajícího,
• zájmem kupujících,
• způsobem financování,
• délkou prodeje,
• vyjednáváním mezi stranami,
• konkrétními vlastnostmi nemovitosti,
• aktuální situací na trhu.

Cena proto vzniká v konkrétním obchodním vztahu mezi prodávajícím a kupujícím.

 

Co je nabídková cena?

Nabídková cena je částka, za kterou je nemovitost nabízena k prodeji.

Nemusí se shodovat s cenou, za kterou se nemovitost nakonec prodá. Prodávající může například během prodeje cenu upravit nebo může dojít k vyjednávání s kupujícím.

Nabídkové ceny proto mohou být užitečným zdrojem informací o trhu, ale nelze je automaticky považovat za skutečné prodejní ceny.

 

Co znamená tržní hodnota?

Tržní hodnota vyjadřuje hodnotu nemovitosti za předpokladů, které souvisejí s běžnými podmínkami trhu.

Při jejím stanovení se posuzují vlastnosti konkrétní nemovitosti a relevantní podmínky trhu. Význam má například lokalita, technický stav, velikost, dispozice, pozemek, možnosti využití nebo stav nabídky a poptávky.

Tržní hodnota proto není jednoduše určena tím, kolik majitel za nemovitost zaplatil nebo jakou částku požaduje v inzerátu.

 

Tržní hodnota není vždy stejná jako kupní cena

V ideálním případě mohou být tržní hodnota a skutečně dosažená cena velmi blízko. Neznamená to ale, že musí být vždy totožné.

Konkrétní kupní cena může být ovlivněna okolnostmi daného obchodu.

Příklad:

Rodinný dům může být odborně posouzen s určitou hodnotou, ale konkrétní kupující může nakonec zaplatit jinou částku. Výsledek může ovlivnit například rychlost prodeje, způsob financování nebo individuální dohoda mezi účastníky transakce.

 

Co ovlivňuje tržní hodnotu nemovitosti?

Hodnotu domu, bytu nebo pozemku ovlivňuje kombinace mnoha faktorů.

U domu může jít například o:

• lokalitu,
• technický stav,
• velikost a dispozici,
• velikost a vlastnosti pozemku,
• stáří a kvalitu rekonstrukcí,
• energetické vlastnosti,
• vybavení,
• možnosti dalšího využití.

U bytu může být důležité například:

• umístění v rámci domu,
• podlaží,
• dispozice,
• podlahová plocha,
• stav jednotky,
• stav bytového domu,
• balkon, lodžie nebo sklep,
• parkování.

U pozemku může hrát zásadní roli:

• jeho využití,
• územní plán,
• přístup,
• dostupnost sítí,
• velikost a tvar,
• terén,
• právní omezení.

Proto nelze hodnotu nemovitosti spolehlivě určit pouze podle jednoho údaje, například ceny za metr čtvereční.

 

Proč nestačí podívat se na realitní inzerci?

Realitní inzerce může poskytnout základní představu o tom, jaké ceny prodávající požadují. Neobsahuje však automaticky informace o skutečně dosažených cenách.

Navíc dvě zdánlivě podobné nemovitosti mohou mít rozdílnou hodnotu kvůli technickému stavu, dispozici, pozemku, právnímu stavu nebo dalším vlastnostem.

Při odborném ocenění se proto nemovitost posuzuje v širších souvislostech.

 

Jak se tržní hodnota nemovitosti určuje?

Při odborném ocenění se nejprve shromáždí potřebné podklady a identifikují se vlastnosti konkrétní nemovitosti.

Následně se podle situace posuzuje například:

1. umístění nemovitosti,
2. její technický stav,
3. velikost a dispozice,
4. pozemek a jeho využití,
5. právní a další relevantní skutečnosti,
6. situace na trhu,
7. vhodné srovnávací údaje.

Na základě těchto informací se stanoví hodnota odpovídající účelu ocenění.

 

Odhad ceny není totéž co znalecký posudek

Při řešení hodnoty nemovitosti je důležité rozlišovat také mezi odborným odhadem a znaleckým posudkem.

Odhad nemovitosti může sloužit například ke stanovení hodnoty pro prodej, koupi nebo jiné rozhodování.

Znalecký posudek má specifické náležitosti a účel a používá se v situacích, kdy je potřeba odborné posouzení pro konkrétní řízení nebo právní účel.

Proto není vhodné zaměňovat pojmy cena, tržní hodnota, odhad a znalecký posudek.

 

Proč je rozdíl důležitý při prodeji?

Při prodeji může vlastník vycházet z nabídkových cen podobných nemovitostí. To ale ještě neznamená, že právě tato částka odpovídá hodnotě jeho konkrétní nemovitosti.

Odborné ocenění může pomoci získat objektivnější podklad pro stanovení prodejní ceny a rozhodování o dalším postupu.

Výsledná prodejní cena však vždy vzniká až v konkrétní transakci mezi prodávajícím a kupujícím.

 

Proč je rozdíl důležitý při dědictví nebo vypořádání?

Při dědictví nebo majetkovém vypořádání může být potřeba stanovit hodnotu nemovitosti pro konkrétní účel. V takové situaci nemusí být vhodné vycházet pouze z aktuálních nabídek v realitní inzerci.

Podle konkrétní situace může být potřeba odborné ocenění nebo znalecký posudek.

Rozhodující je proto vždy účel, pro který má být hodnota nemovitosti stanovena.

 

Jak si zapamatovat rozdíl?

Zjednodušeně lze říct:

• nabídková cena = částka, za kterou je nemovitost nabízena,
• kupní cena = částka skutečně sjednaná mezi prodávajícím a kupujícím,
• tržní hodnota = odborně stanovená hodnota vycházející z vlastností nemovitosti a relevantních podmínek trhu.

Tyto částky mohou být podobné, ale nemusí být stejné.

 

Kdy má smysl nechat nemovitost odborně ocenit?

Odborné ocenění může být užitečné například při:

• prodeji domu, bytu nebo pozemku,
• koupi nemovitosti,
• financování nebo refinancování,
• dědictví,
• vypořádání spoluvlastnictví,
• majetkovém vypořádání,
• soudním řízení,
• rozhodování o dalším využití nemovitosti.

Nejdříve je ale vhodné určit, k jakému účelu ocenění potřebujete. Podle toho se vybírá vhodný typ výstupu.

 

Tržní hodnota pomáhá zasadit cenu do souvislostí

Rozdíl mezi cenou a hodnotou je důležitý zejména proto, že jedna částka sama o sobě nemusí říct, zda je nemovitost oceněna nebo nabízena přiměřeně.

Při odborném posouzení se proto zohledňuje více faktorů současně – vlastnosti nemovitosti, její stav, lokalita, možnosti využití a relevantní tržní údaje.

Pokud potřebujete zjistit hodnotu konkrétního domu, bytu nebo pozemku, je vhodné nejprve určit účel ocenění a podle něj zvolit odpovídající postup.

 

Bližší informace o Evě Aulichové najdete na webu www.eva-aulichova.cz.

 

Kontaktní údaje na Evu Aulichovou

Eva Aulichová

Web: www.eva-aulichova.cz

Telefon: +420 732 257 957

E-mail: eva.aulichova@tiscali.cz